【不動産投資のリスク】「頭金ゼロ」は正解か？メリット・デメリットを徹底解説
数千万円もする不動産を頭金ゼロ、フルローンで購入でき、なおかつ継続的に収入も得られる……夢のような話にも聞こえるかもしれませんが、頭金ゼロでも上手く運用・収益化できている投資家はいます。 【グラフ】不動産市場をデータでチェック（出典：国土交通省） 不正融資問題などを受け、近年は投資物件の融資審査が厳しくなっているものの、物件の条件や借り入れる人の属性次第では、頭金ゼロ、あるいはそれに近い形で融資を受けられる可能性もあります。 頭金ゼロであれば「レバレッジ効果」が最大化するという観点も、間違いではありません。レバレッジ効果とは「てこの原理」で少ない元手で大きな収益をもたらすという意味ですね。 しかし、その一方で、頭金ゼロで投資物件を購入したからこその“失敗”そのレバレッジは投資入門者には必要か も見られます。
【不動産投資のリスク】毎月の返済額が増え、収益は減る
頭金を入れないということは、それだけ借り入れ額が大きくなるということです。その分、毎月の返済額も高くなり、家賃収入を得ても「手残り」は減ります。 「それでもマイナスにならなければ最終的にはローンがなくなり、不動産だけが残る」とお考えになるかもしれません。これは、よく言われる“営業トーク”でもあります。 今後の収支をマイナスにさせないためには「今」だけでなく、将来の出費や収入減を予測する必要があるでしょう。投資物件を所有している間には、次のような要因による突然の出費や収入減が起こり得ます。 不動産投資の6つのリスク ・入居者の退去および空室期間の長期化 ・需要低下に伴う家賃の引き下げ ・金利上昇 ・設備の故障 ・修繕積立金や管理費の増額 ・大規模修繕 頭金ゼロでも上手く運用し、収益を出している投資家は、これら将来的なリスクをも想定してそれでも利益になる物件を選んだり、適宜繰り上げ返済をして返済額を減らしたりしているからです。
【不動産投資のリスク】頭金ゼロOKの物件は割高なことも
フルローンで融資を受けられるかは、ローンを借り入れる方の属性やその他の資産、物件の条件、あるいは仲介会社の提携金融機関等によるところではあります。ただ、中には「フルローンが組みやすい物件」もあるのです。 それは、新築、あるいは不動産業者が売主の物件です。これらの物件は、金融機関からの評価が高くなりやすいため、頭金ゼロやそれに近い形でも融資が通りやすいといえます。 新築や業者売主の物件が悪いということではありません。しかし、新築は分譲会社の利益やいわゆる新築プレミアが付加されている金額で売り出されるため「割高」との見方もできるでしょう。 また不動産業者売主の物件は、投資家から仕入れた物件の再販であることも多く、販売価格に不動産業者の利益が上乗せされていることも少なくありません。
【初心者向け】FXのレバレッジとは？計算方法とリスクの抑え方を解説
一方で、高すぎるレバレッジでの取引は、大きな損失が出るリスクも高まります。
FX会社に預けている証拠金では補えない損失が出た場合、トレーダーはその分を追加で支払わなければならず、場合によっては投資した金額以上の損失が発生する可能性があります。
リスクを抑えるためにも、FX取引に慣れないうちは低いレバレッジ倍率で取引する方が安心です。
詳しくは本記事の「5．レバレッジのリスクを抑えて取引するための4つのポイント」で紹介します。
2．レバレッジ倍率の計算方法
レバレッジ倍率は、「取引数量」、「為替レート」、「証拠金（口座資金）」の3つから算出されます。
（「取引数量」は、取引する通貨量のことです）
【例1】取引数量が異なる場合（証拠金が100,000円の場合）
【例2】証拠金が異なる場合（取引数量が5,000ドルの場合）
全取引におけるレバレッジ倍率を表す「実効レバレッジ倍率」
FX取引では、同時に複数の取引をおこなうことが多いです。
複数の取引で確認しておきたいのは、「全取引金額におけるレバレッジ倍率がどうなっているか」です。
この「全取引金額におけるレバレッジ倍率」を「実効レバレッジ倍率」といいます。
つまり、1回の取引のレバレッジ倍率が低くても、複数の取引をおこなうと、トータルで見たレバレッジ倍率（実効レバレッジ倍率）は高くなるのです。
多くのFX会社では、取引ツールに「実効レバレッジ倍率」を表示していますが、一部のFX会社では「1回の取引でのレバレッジ倍率」を表示しています。
いつの間にかハイレバレッジになっていることを避けるためにも、1回の取引におけるレバレッジ倍率ではなく、実効レバレッジ倍率を確認しましょう。
3．レバレッジを使う2つのメリット
- 1．少額の元手で取引できる
- 2．資金効率を高められる
【メリット1】
少額の資金で取引できる
記事前半で、レバレッジをかけると証拠金の最大25倍の金額で取引できるとお伝えしました。
これは言い換えると、取引額の「25分の1」の資金（証拠金）があれば取引可能ということです。
たとえば、100万円分の取引をする場合、最低限必要な資金は25分の1の40,000円で可能です。
| 売買する量 | 最低限必要な資金（必要証拠金） |
|---|---|
| 100万円分のドル | 40,000円 |
| 50万円分のドル | 20,000円 |
| 10万円分のドル | 4,000円 |
この1回の取引で最低限必要な資金を「必要証拠金」といいます。
【メリット2】
資金効率を高められる
レバレッジを使った取引の最大のメリットは、取引に成功すれば少ない元手で大きな利益を出せるため、資金効率がよいことです。
4．レバレッジを使う3つのデメリット
- 1．損失が大きくなる
- 2．ロスカットが発動し、意図せぬタイミングで決済される
- 3．追加証拠金が発生する
【デメリット1】
損失が大きくなる
【デメリット2】
ロスカットが発動し、意図せぬタイミングで決済される
「ロスカット」とは、取引による損失が発生し、証拠金が一定水準以下となったタイミングで、全取引を強制決済する仕組みです。
トレーダーがFX会社に預けた資金以上の損失を出さないために取り入れられています。
一方、 予告なく全取引が強制決済されるため、意図しないタイミングで損失や利益が確定するというリスクがあります。
【デメリット3】
追加証拠金が発生する
口座資金の残高が必要証拠金を下回った場合、FX会社によってはロスカットではなく 「追加証拠金」の支払いを求める 場合もあります。
上記の例では数万円の追加証拠金の支払いにとどまっていますが、 急激な為替レートの変動などにより、数十万～数百万円の追加証拠金の支払いが発生する場合もあるのです。
5．レバレッジのリスクを抑えて取引するための4つのポイント
大前提として、FX取引は、余剰資金、つまり生活に影響の出ないお金でおこないましょう。
そのうえで、FX取引のリスクを抑えるための、4つのポイントを紹介します。
- 1．低いレバレッジ倍率で取引をする
- 2．証拠金に余裕を持つ
- 3．取引数量を多くしすぎない
- 4．「損切り（ストップロス）」を適切なタイミングでおこなう
【ポイント1】
低いレバレッジ倍率で取引をする
取引に慣れていない間は、まずは低いレバレッジ倍率で取引しましょう。
最初から高いレバレッジで取引を始めると、 「大きな利益が得られる」と考え、取引金額や売買のタイミングなどについて冷静に判断できなくなる ことがあります。
利益や損失を確定すべきタイミングで売買ができないと、損失も大きくなりやすいです。
【ポイント2】
証拠金（口座資金）に余裕を持つ
【メリット1】で少しふれたように、 必要証拠金に対してギリギリの口座資金（証拠金）で取引をすると、少しの損失が出ただけで追加証拠金の支払いが発生します。
上記は極端な例ですが、このように少しの損失でロスカットや追加証拠金の支払いが生じるのを防ぐために、口座資金（証拠金）は必要証拠金よりも多めに入れて余裕をもたせましょう。
【ポイント3】
取引数量を多くしすぎない
2章で解説したように、1つの口座で同時に複数の取引をおこなうと、取引数量が大きくなり、口座全体でのレバレッジ倍率（実効レバレッジ倍率）が高まります。
「もっと大きな利益を得たい」という気持ちから取引数量を増やすと、知らぬ間に高いレバレッジで取引をおこなっている ということも起こりえます。
その結果、デメリットで説明したようなロスカットや追加証拠金といったリスクを背負いやすくなるのです。
とくに取引に慣れていないうちは、実効レバレッジ倍率を確認しながら、取引数量が多すぎないかを常にチェックするとよいでしょう。
【ポイント4】
「損切り（ストップロス）」を適切なタイミングでおこなう
相場格言の一つに、「見切り千両、損切り千両」という言葉があります。
この言葉は、すでに損失が出ている取引は、損失が小さいうちに見切りをつけて手仕舞うほうが、総じて利益につながるという意味です。
買い注文後に値下がりし、「相場が戻るはずだ」と粘って損切りしなかった結果、どんどん損失が膨らむことは珍しくありません。
そして、レバレッジをかけた取引の場合、その損失が増えるスピードも早くなります。
より大きな損失を出さないためには、自分が許容できる損失額に応じて「ルールを決め、そのルールに従うのが重要です。
「1回の取引で何％の損失額が出たら損切りをする」といった具体的なルールを決めた方が、損切りを迷いにくくなります。
しかし、実際には損切りを迷うことも多々あります。
もし自分で損切りできる自信がない場合は、「逆指値注文（ストップ注文）」を使って、自分で決めたルールをもとに損切りの価格を設定し、自動で損切りするのがおすすめです。
1通貨から取引できるOANDA証券の「ベーシックコース」
そのような方は、小額から取引できるFX会社を選ぶのがオススメです。
OANDA証券の「ベーシックコース」では、1通貨から取引が可能です。
そのため、初めてFX取引をする方でも、少額から始めて徐々に慣れることができます。
不動産投資のおすすめ本21冊
この記事で紹介する本の中では、ダントツで読みやすいです。「不動産投資について学びたいけど、難しい話は苦手…」という初心者の方でも、サクサク読めると思います。
読みやすいからといって決して内容が浅いということはなく、情報量が非常に豊富です。例えば、物件の立地選びでは「B級地域」を狙うべきと述べており、立川・梅ヶ丘・千歳船橋など具体的におすすめの駅を挙げています。
また、図表やイラストが多くて内容を理解しやすいのも特徴です。不動産買付証明書や売買契約書などの素人には馴染みの薄い書類も、サンプル画像付きでイメージしやすいよう工夫されています。
1.2.『 確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書 』姫野 秀喜
初めて不動産投資を行うサラリーマン向けに書かれた不動産投資の入門書。目標設定から物件探し、そして契約・決済までの時系列においてサラリーマン投資家がすべきことが具体的に述べられています。「 1000/30/3/1 の法則」「 5W1H で写真を撮る」など、実践的に初心者でも取り組め、再現性が高い手法を掲載しています。巻末に物件の収支シミュレーション付録あり。
おすすめポイント
全体的に「再現性がある」「実践的な」記述が意識されています。随所に読者が実際に書き込む穴埋めシートがあり、自分の場合の目標設定・買うべき物件が分かりやすいです。初心者にはわかりづらい不動産業界・金融機関の常識、慣習についても記載があり、実態に即した理解を得ることができます。
一方、「最低 1000 枚のマイソクを見る」などストイックにすぎる記載も一部あります（実際に 1000 枚以上のマイソクを見ている人はほぼ皆無でしょう）。
FXとは？初心者向けにわかりやすく解説！仕組みや利益を得る方法は？
FXで利益を得るには、その仕組みをきちんと理解しておく必要があります。初心者にもわかりやすいよう解説していくため、ぜひチェックしておいてください。
為替差益はキャピタルゲインと言われ、FXで利益を得るための代表的な方法です。なお、 為替差益とは値動きによる差分 を意味します。
その際、 1ドル100円のタイミングで売って1ドル90円のタイミングで買い戻す ことで、1ドルにつき10円の利益を獲得可能です。
スワップポイント
スワップポイントとは、 2つの通貨の金利差によって発生することで得られる利益 を指します。一般的には低金利となる日本円を売り、高金利となる国の通貨を購入することで得られる仕組みです。
スワップポイントは保有する通貨ペアのポジションを解消しない、つまり 売り買いなどの決済をしない限り継続的に蓄積 されていきます。そのため、長期的な投資では非常に重要です。
FXのリスク・注意点
主なリスク
- スワップポイントがマイナスになるケース
- スリップページ発生のリスク
- レバレッジのかけ方
スワップポイントがマイナスになるケース
スワップポイントは、通貨ペアの金利差により利益を長期的に得られる可能性を秘めていますが、 高金利通貨を売って低金利通貨を買うケースではマイナスになります。
スリップページ発生のリスク
スリップページとは、 相場が急変したときなどに希望価格とかい離したレートで約定するリスク のことです。例えば、99.95円で注文をした場合に、約定した価格が99.94円となれば0.01円のスリップページが発生します。
レバレッジのかけ方
25倍の利益を得られるということは、逆に 25倍もの損失が生まれる可能性がある ことを意味します。
損失拡大を防止する仕組み
FXでは利益を得られるばかりでなく、損失を出すリスクについても理解しておかなく必要があります。。なお、FXでは 損失の拡大を防ぐための仕組み が用意されていることも知っておきましょう。
為替は急激な変動があり得るものです。そのため、証拠金を上回る損失が発生しかねません。そのリスクを負わないよう 強制的に取引を停止する仕組みを「ロスカット」 と言います。
ロスカットの注意点
ロスカットの注意点として、仮に発動が証拠金維持率が100％となる場合、その価格での 約定や損失額を保証するものではない という点が挙げられます。
FXの始め方
取引までの流れ
- FX会社の口座を開設する
- 口座に証拠金を入金する
- 取引ツールを使い売買をする
まず、 FX会社の口座を開設 しましょう。主なFX会社としてGMOクリック証券・DMM FX・外為どっとコム・LINE FX・外貨ex byGMO・MATSUI FXなどが挙げられます。
慣れるまではデモトレードの利用がおすすめ
なお、 デモトレードでは仮想資金を使って取引ができる ため、失敗をしてもリスクがありません。
FXの基礎知識となる用語を解説
ここからは、 FX初心者が知っておくべき用語 をいくつかピックアップし解説していきます。基本的な知識として、ぜひ把握しておきましょう。
| スプレッド | 売値と買値の価格差 |
|---|---|
| スワップポイント | 2つの通貨の金利差 |
| ポジション | 通貨を購入または売却をして保有する状態 |
| レバレッジ | 実際の証拠金より多くの取引ができる仕組み（てこの原理） |
| クイック入金 | インターネットバンキング口座を利用し入金すること |
| ロールオーバー | ポジションを翌営業日に持ち越すこと |
| ロスカット | 損失の拡大を防ぐため保有ポジションを強制的に決済すること |
FXと株の違い
また、取引可能な時間についても FXは24時間可能な点に比べ、株は時間制限がある ため幅広い人が利用しにくいとも言えるでしょう。
レバレッジについても、 FXは最大25倍に対して株は1倍 です。取引に必要な最低資金もFXは数百円から可能ですが、株は数万円からとなります。
初心者におすすめのFX口座5選徹底比較
DMM FX
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DMM FXは 日本でトップクラスの83万3,000口座数 ※ を誇る、アマチュアトレーダーからプロトレーダーまで大好評のFX口座です ※ 。
それに加え、営業日であれば24時間、電話やメールなどでサポートしてくれるので、 FX取引で何か分からないことがあればすぐに相談できる点 は、FX初心者には嬉しいサービスです。
DMM FXの基本情報
| 最低取引単位 | 10,000通貨 | そのレバレッジは投資入門者には必要か
|---|---|
| 取引手数料 | 無料 |
| 取扱通貨ペア数 | 21通貨ペア |
| スプレッド ※原則固定、例外あり | 米ドル/円（0.2銭） |
| レバレッジ | 最大25倍 |
| 最低入金額 | 制限なし |
fa-volume-up 今だけ！お得なキャンペーン情報
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GMOクリック証券
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GMOクリック証券の基本情報
| 最低取引単位 | 10,そのレバレッジは投資入門者には必要か 000通貨 |
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| 取扱通貨ペア数 | 20通貨ペア |
| スプレッド ※原則固定、例外あり | 米ドル/円（0.2銭） | そのレバレッジは投資入門者には必要か
| レバレッジ | 最大25倍 |
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LINE FX
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LINE FXは、スマートフォンのチャットアプリである LINE株式会社が提供するFX口座サービスです。
LINEと聞くと連絡手段の一つのイメージがありますが、 LINEは積極的に様々な金融関連のサービスを提供 しており、お金と人との距離を近づけています。
そのため、2020年の3月にLINE FXがプレスリリースされ、9月までの6ヶ月の期間で 新規口座開設数が業界トップ ※ に 君臨し鳴り物入りでFX業界にきました ※ 。
LINE FXの基本情報
| 最低取引単位 | 1,000通貨 |
|---|---|
| 取引手数料 | 無料 | そのレバレッジは投資入門者には必要か
| 取扱通貨ペア数 | 23通貨ペア |
| スプレッド ※原則固定、例外あり | 米ドル/円（0.2銭） | そのレバレッジは投資入門者には必要か
| レバレッジ | 最大25倍 |
| 最低入金額 | 制限なし |
外為どっとコム
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外為どっとコムの基本情報
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|---|---|
| 取引手数料 | 無料 |
| 取扱通貨ペア数 | 30通貨ペア |
| スプレッド※原則固定、例外あり | 米ドル/円（非公開） |
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外貨ex byGMO
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外貨ex byGMOは「 GMOインターネットグループ」によって運営されているFXサービスです。24種類の通貨ペアを各種手数料無料で取引できるため、初心者にも使いやすいでしょう。
外貨ex byGMOではFXに関するコンテンツ 「 外貨exアカデミー」 を配信しています。ここでしか読めないFXレポートや著名トレーダーのコラムなど内容は豊富です。
また マルチデバイス対応の取引ツール「 外貨ex」 が無料で利用することができます。手軽にFX取引をしたいという方は要チェックです。
外貨ex byGMOの基本情報
| 最低取引単位 | 1,000通貨〜 |
|---|---|
| 取引手数料 | 無料 |
| 取扱通貨ペア数 | 24通貨ペア |
| スプレッド※原則固定、例外あり | 米ドル/円（0.2銭） |
| レバレッジ | そのレバレッジは投資入門者には必要か最大25倍 |
| 最低入金額 | 制限なし |
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- 取引に応じで毎月現金キャッシュバックキャンペーン中！FXの取引をするたび毎月最大100万円が取引額に応じて返ってくる！ ※2
※1 口座開設申込期間：2022年4月1日（金）～2022年6月30日（木） / 取引対象期間：口座開設完了月の翌々月最終営業日ニューヨーククローズ
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
取引所CFD（株365）とは、 日経平均株価（日経225）のほかドイツ、イギリスの主要株価指数に投資する取引のことです。 ほぼ24時間、日本の祝日でも取引でき、取引に期限もないため、自分のタイミングでじっくり投資ができます。
少額の資金を担保に数倍から数十倍もの金額を取引 できるほか、現物株式と同じように配当を受けることも可能です。
取引所CFD（株365）では、 差し入れた担保の数十倍もの金額の取引ができます。 これを 「レバレッジを効かす」 といいます。現物株式取引では30万円しか無い場合、その範囲内でしか取引することはできませんが、東京金融取引所より取引所CFD（株365）１取引単位に必要な取引証拠金が毎週公表されますが、仮に必要証拠金が取引金額の20分の１であった場合は、30万円の約20倍の約600万円分の取引することが可能です。ただし、大きな金額の取引をするほど、わずかな株価の変動で大きな利益を狙える半面、損失も大きくなります。 元本が保証されているものではありませんので、リスク管理を徹底しましょう。
取引所CFD(株365)には、 「日経225取引」なら、ほぼ24時間取引ができ、日本の祝日も売買が可能 という魅力もあります。日中にじっくり取引ができないサラリーマンやOLの方も、帰宅後や休日にじっくり自分のペースで運用できます。ドイツやイギリスも市場が開く時間に合わせて取引ができるので、 リアルタイムで市場の動きに合わせて投資ができます。
取引所CFD（株365）は、 配当相当額がもらえる ことも大きな魅力の一つです。現物株式と同じように「買い」のポジションをもっていると、配当相当額を受取れます。ただし、その代わりに金利相当額を支払います。
逆に「売り」のポジションを持っていると、金利相当額を受取り、配当相当額を支払うことになります。取引所CFD（株365）は そのレバレッジは投資入門者には必要か 配当の利回りを意識した中長期の投資も可能 です。
取引所CFD（株365）をはじめるには、 証券会社で取引所CFD（株365）の取引口座を開設する必要があります。 取引所CFD（株365）の取引口座を開設するには、取扱証券会社の証券口座が必要です。証券口座開設後、取引所CFD（株365）の取引口座を開設します。証券口座開設後は、ログイン後ページで、同意書の確認・WEB審査・当社での最終審査とわずか3ステップで取引所CFD（株365）取引口座を開設できます。 そのレバレッジは投資入門者には必要か auカブコム証券なら、口座開設料・口座管理料は無料です。
※ なお、取引所CFD（株365）口座の開設にあたっては一定の基準がございます。詳細はHPでご確認ください。
取引所CFD（株365）の取引を始めるには、 「証拠金」 といわれる元手となる運用資金を、あらかじめ取扱証券会社に預けておく必要があります。
取引を行うのに必要な 「証拠金」の最低金額は、週一回、東京金融取引所が市場の値動きをなどを見て設定しています。 auカブコム証券では、マイページ上でその週の必要証拠金をご案内していますので、確認して取引を行いましょう。
取引所CFD（株365）は 証拠金の数倍から数十倍もの金額の取引を行うことができます。 実際の資金よりも大きな金額の取引をするほどわずかな株価指数の変動で 大きな利益を狙える半面、損失も大きくなります。 元本以上の損失がでるおそれがあるため、 まずはレバレッジを抑えて取引を行いましょう。
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