【不動産投資のリスク】「頭金ゼロ」は正解か？メリット・デメリットを徹底解説
数千万円もする不動産を頭金ゼロ、フルローンで購入でき、なおかつ継続的に収入も得られる……夢のような話にも聞こえるかもしれませんが、頭金ゼロでも上手く運用・収益化できている投資家はいます。 【グラフ】不動産市場をデータでチェック（出典：国土交通省） 不正融資問題などを受け、近年は投資物件の融資審査が厳しくなっているものの、物件の条件や借り入れる人の属性次第では、頭金ゼロ、あるいはそれに近い形で融資を受けられる可能性もあります。 頭金ゼロであれば「レバレッジ効果」が最大化するという観点も、間違いではありません。レバレッジ効果とは「てこの原理」で少ない元手で大きな収益をもたらすという意味ですね。 しかし、その一方で、頭金ゼロで投資物件を購入したからこその“失敗”も見られます。
【不動産投資のリスク】毎月の返済額が増え、収益は減る
頭金を入れないということは、それだけ借り入れ額が大きくなるということです。その分、毎月の返済額も高くなり、家賃収入を得ても「手残り」は減ります。 「それでもマイナスにならなければ最終的にはローンがなくなり、不動産だけが残る」とお考えになるかもしれません。これは、よく言われる“営業トーク”でもあります。 今後の収支をマイナスにさせないためには「今」だけでなく、将来の出費や収入減を予測する必要があるでしょう。投資物件を所有している間には、次のような要因による突然の出費や収入減が起こり得ます。 不動産投資の6つのリスク ・入居者の退去および空室期間の長期化 ・需要低下に伴う家賃の引き下げ ・金利上昇 ・設備の故障 ・修繕積立金や管理費の増額 ・大規模修繕 頭金ゼロでも上手く運用し、収益を出している投資家は、これら将来的なリスクをも想定してそれでも利益になる物件を選んだり、適宜繰り上げ返済をして返済額を減らしたりしているからです。
【不動産投資のリスク】頭金ゼロOKの物件は割高なことも
フルローンで融資を受けられるかは、ローンを借り入れる方の属性やその他の資産、物件の条件、あるいは仲介会社の提携金融機関等によるところではあります。ただ、中には「フルローンが組みやすい物件」もあるのです。 それは、新築、あるいは不動産業者が売主の物件です。これらの物件は、金融機関からの評価が高くなりやすいため、頭金ゼロやそれに近い形でも融資が通りやすいといえます。 新築や業者売主の物件が悪いということではありません。しかし、新築は分譲会社の利益やいわゆる新築プレミアが付加されている金額で売り出されるため「割高」との見方もできるでしょう。 また不動産業者売主の物件は、投資家から仕入れた物件の再販であることも多く、販売価格に不動産業者の利益が上乗せされていることも少なくありません。
投資初心者向けの徹底解説
老後のため、子どもの教育資金のためなど、近年では資産運用に対する興味関心が高まっています。
その中でも、投資初心者にも始めやすいと人気な金融商品が「 投資信託 」です。
投資信託とは？
「投資信託」とは、投資家から集めた資金を一つの大きな資金としてまとめ、投資の専門家が株式や債券、不動産などに投資し、運用で生じた成果（損益）を投資額の割合に応じて投資家に還元する金融商品です。
つまり、投資信託で資産運用するにあたって、私たちが最も力を入れてすることは「 数多くある投資信託の中から購入するものを選ぶ 」ことです。
購入さえすれば、後は利益が少しでも出るように運用のプロが商品を運用してくれるため、投資信託の商品選びが非常に重要になるのです。
投資信託にはどんな種類がある？
（1）投資する資産
株式には投資せず、国債や社債などの債券を中心に投資するものを「 公社債投資信託 投資初心者向けの徹底解説 」、株式を含めて投資するものを「 株式投資信託 」と区別することもあります。
（2）投資する地域
●投資資産と地域のまとめ
投資する資産と地域で投資信託を分類してみると、以下の図のようになります。
特定の資産や地域に限定して投資することも可能だし、リスクを分散する形でバランスよく投資する商品もあります。
| 国内 | 海外 | |
|---|---|---|
| 債券 | 国内債券型 主に日本の債券に投資 | 海外債券型 主に海外の債券に投資 |
| 株式 | 国内株式型 主に日本の株式に投資 | 海外株式型 主に海外の株式に投資 |
| 不動産投資信託 | 主に日本の不動産投資信託に投資 | 主に海外の不動産投資信託に投資 |
| コモディティ | 金・原油・穀物などのコモディティに投資 | 金・原油・穀物などのコモディティに投資 |
| その他 | ヘッジファンドなど金融先物など、上記以外に投資 | ヘッジファンドなど金融先物など、上記以外に投資 |
| バランス型 | 複数の資産に分散投資 | 複数の資産に分散投資 |
（3）投資の運用方針
投資信託の運用方法は、「 インデックス型（パッシブ運用） 」と「 アクティブ型（アクティブ運用） 」の2種類があります。
・インデックス型（パッシブ運用）
日経平均株価やTOPIX、NYダウなどの株価指数と同じ値動きをするような運用を目指す投資信託です。
購入時手数料や運用管理費用（信託報酬）がアクティブ型と比べて安いのが特長です。
・アクティブ型（アクティブ運用）
運用のプロであるファンドマネージャーが調査や分析を行い、銘柄を選択し、売買する運用方法です。
インデックス型と比較して、それ維持用の運用成績を狙う運用方法なため、運用がうまくいくと、市場平均を上回る運用成果が期待できます。
●運用方針の違いによるポイント早見表
インデックス型とアクティブ型について、各特長を元にまとめました。
ひと言でいえば、 インデックス型はローリスクローリターン 、 アクティブ型はハイリスクハイリターンハイコスト となります。
| 運用方針 | インデックス型 | アクティブ型 |
|---|---|---|
| 運用成績 | △〜◯ | ✗〜◎ |
| リスク | ◯ | △ |
| コスト | ◯ | △ |
（4）分配方法
投資信託には、運用で得られた利益の一部を投資家へ還元する「分配金」が存在します。
この分配金をどのように取り扱うかで、「 分配金受取型 」と「 分配金再投資型 」の2種類に分類できます。
・分配金受取型
分配金を決算の都度、受け取るタイプ。四半期ごとの分配型投資信託なら、こまめに分配金を受け取ることができます。
・分配金再投資型
分配金を研鑽の都度、受け取らずに、再投資するタイプ。利益を投資に上乗せして運用できるため、複利効果が期待できます。
しかし、 中長期的な資産形成で考えると再投資型のほうがオススメ です。
なぜなら、再投資型は投資に回す資金を増やすことができ、年数を重ねれば重ねるほど複利効果で資産が雪だるま式に増えていきます。
目先のお金に気を取られるのではなく、各投資信託の特徴を理解した上で、投資信託を選びましょう。
（5）投資のタイミング
投資信託ができた最初の1回だけ投資を募集する「 投資初心者向けの徹底解説 単位型（ユニット型） 」、販売後も継続して追加投資を募集している「 追加型（オープン型） 」の2種類があります。
通常、私たちが投資信託を選ぶ際に目にするものは「追加型」が中心のため、そこまで意識する必要はないかもしれません。
自分に合った投資信託を選ぶ4つのポイント
●投資信託を選ぶ際のポイント
（1）投資の目的や方針を明確にする
（2）投資信託のコストに注視する
（3）リスク分散（分散投資）する
（4）税制優遇制度が活用できるか確認する
（ 1）投資の目的や方針を明確にする
投資信託をはじめ、投資をする際には必ず明確にしてほしいのが、 投資の目的や方針 です。
資産形成の目的を何におき、いつまでに、どのくらいのお金を増やしたいかを考えておくことが大切です。
（2）投資信託のコストに注視する
次に確認すべきは、投資信託の「手数料」です。
投資信託には様々な手数料が必要になりますが、重要なのは「 購入時手数料 」と「 信託報酬（運営管理費用） 」です。
（3）リスク分散（分散投資）する
初心者でもはじめやすい投資信託であっても、値下がりするリスクはゼロではありません。
しかし、リスクを軽減する方法は存在し、それが「 分散投資 」です。
投資信託を選択する上では、 必ずリスク分散の視点を持っておきましょう 。
（4）税制優遇制度が活用できるか確認する
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つみたてNISAは30代投資初心者にお勧め！運用・始め方徹底解説
※令和2年の税制改正により、つみたて期間が5年延長となり、2042年までつみたてが可能となりました。
◆長期で運用する場合は税金の影響も大きい！？
長期で資産運用する場合は、税金の金額が高額になることも多々あります。下記の図は、 運用利回り6％ で、 運用期間40年間 、 つみたてNISAをフル活用した場合と、つみたてNISAを使わず毎年20％税金がかかる場合との受取額の比較 です 。 40年後の受取額は、約845万円 も変わってきます。
◆ つみたてNISA の注意事項
一番の注意点は、 つみたてNISA と 成人NISA が併用できないところです。ただし、下記の通り年単位での変更は可能です。
- つみたてNISA は 成人NISA との併用ができません。 今後NISAを利用する場合は、どちらかを選ぶ必要があります。
- 非課税期間の20年間が終了したときには、NISA口座以外の課税口座（一般口座や特定口座）に払い出されます。なお、つみたてNISAでは、翌年の非課税投資枠に移すこと（ロールオーバー）はできません。
- つみたてNISAは2037年までの制度とされていますので、投資信託の購入を行うことができるのは2037年までです。 （注：2037年につみたてした分はその後20年非課税で運用できます。下記2-1つみたてNISAイメージ参照）
- 金融機関の変更は可能です。ただし、変更しようとする年の9月末までに、金融機関で変更の手続きを完了する必要があります。
- 年単位で つみたてNISA と 成人NISA を変更することも可能です。 原則として、変更しようとする年の前年の10月から12月の間に、金融機関で変更の手続きを完了する必要があります。
対象商品は、金融庁お墨付きの厳選された投資信託
つみたてNISA は投資信託の中で一定の条件（金融庁資料−後述）を満たしたものだけが投資対象として認められていています。現段階では、日本市場で販売されている 約6000本の中から、193本 （2020年12月現在） に限られています。
- 回転売買（短期売買）金融機関の手数料稼ぎ
※短期売買とは、1年以内に商品を切り替える行為です。本来投資信託は長期運用を目的としていますが、一部の金融機関で、販売手数料稼ぎの短期売買が問題視されていました。 - 投資経験に見合わない商品販売（初心者にハイリスク商品を提供）
※初心者に理解しにくい、通貨選択型（ブラジルレアルや、南アフリカランド等から通貨を選ぶ商品）の株式投信やハイリスク債券投資の販売等
投資初心者向けの徹底解説 - 若い世代に向かない毎月分配型商品の販売
※毎月分配型とは、儲かった利益、もしくは預けたお金から一定金額払いだす仕組み。資産形成層は本来、分配金を受け取らず、再投資して複利運用が向いているが、年代問わず、分配型商品を販売しているケースが多い。
※1:販売手数料
※2:信託報酬
※3:インデックス型
投資信託の運用で目標とする指標のことをベンチマークといいます。 日本の株式投資信託ではTOPIX（東証株価指数）や日経平均株価がベンチマークに使われることが多く、この動きに連動させていくことを目標としている投資信託です。
※4アクティブ型
つみたてNISAが成人NISAより大幅改善された点
非課税期間が5年から20年に
つみたてNISA が注目される理由は、なんといっても、非課税期間が20年（参照：1－1「つみたてNISA 非課税期間（20年）イメージ」）に設定された点です。 成人NISAでは購入した株式・投資信託などは5年以内に売却することを条件に非課税となっており、非課税期間の短さが問題視されていましたが、今回大きく改善されました。
非課税枠が600万から800万に
つみたてNISA では、毎年40万円非課税枠を活用し、20年間続けて投資すれば、 最大800万円非課税 で運用する事ができます。
初心者に最適！つみたてNISAの最大のメリットを生かした運用術
◆つみたてNISAの投資信託（ファンド）の種類
つみたてNISAの投資対象は、大きく分けると次の4つになります 。
- 日本企業全体 に投資するファンド（TOPIXや日経平均株価に連動）
- 先進国全体 （日本を除く）に投資するファンド（ MSCIコクサイインデックス に連動）
- 新興国全体 に投資するファンド（MSCIエマージンマーケットグインデックスに連動）
- 世界全体の株式・債券・不動産等に分けて投資 するファンド
MSCI コクサイ・インデックス (KOKUSAI) (円)
MSCI グローバル株式インデックス シリーズ。 米MSCI社が提供する外国株式インデックス。 国内外において、グローバル投資の際のベンチマークとして最も有名なインデックス シリーズで、多くのETF、投資信託が同社インデックスと連動する形で提供されている。 特に、日本以外の先進国を対象としたMSCI コクサイ（KOKUSAI）インデックスは、日本における外国株式投資の際のベンチマークとして有名。
対象は先進国24か国、新興国（エマージング）21か国、フロンティア国25か国の約70か国 。 各国市場の時価総額上位約85％（Small Capシリーズを含めると最高99％）をカバーする広範なインデックス。
◆初心者が20年投資するなら、まずは先進国株式1本で
初心者には分散投資（投資先を分散すること）がお勧めです。金融庁も長期分散投資を推奨しています。
つみたてNISAでは、複数の商品を組み合わせて購入することも可能ですが、今回は初心者向けかつ20年長期運用を前提条件として、 先進国株式（MSCIコクサイインデックス連動）の商品1本で始めることをお勧めします。 理由は次の通りです。
- 先進国株式（MSCIコクサイインデックス連動※）に投資をすることで、 日本を除く複数の先進国や新興国（70か国）に分散投資が可能。過去20年の平均リターンは6.6%
- 日本を除く理由は、日本株式の過去20年のリターンは、（TOPIX・日経平均株価）見ると1.5％～3.2％と先進国株式（MSCIコクサイインデックス連動）より低い為です。
- 新興国株式（上記図⑤，⑦）は平均リターンは高いが、変動幅も大きいため、初心者向きではない。
- NASDAQ総合（上記図⑪）は、平均リターンは高いが、米国の企業のみが投資対象となっており、投資先が分散できないため、初心者向けではない。
◆20年間非課税で運用した場合の事例
つみたてNISAで、毎月33,333円非課税で運用し、仮に6.6％平均（MSCIコクサイインデックス平均）で運用できた場合、積立金額の原資は約800万円になりますが、20年後の受取額は約1,654万円となります 。
つみたてNISAに向かない事例
手元の資金が潤沢な場合は成人NISAを選ぼう
◆投資金額600万に追いつくには15年間かかる
一括運用なら成人NISAが効率的です 。非課税枠だけで考えると、つみたてNISAの方が800万円なので、一般NISAの600万円より有利です。しかし、つみたてNISAが一般NISAの投資枠の金額に追いつくには、15年（40万×15年＝600万）もかかります。
| ※一般NISAは2024年以降、”投資初心者向けの徹底解説 新NISA“として継続されます。 |
アクティブ型投資信託を選びたい場合も成人NISA！
- 企業業績が良いところだけに投資をする
- 成長見込みが高い企業にだけ投資をする
- 株式市場が割安な場合にのみ購入する
- 相場が暴落しそうな場合は、現金等でリスクヘッジをする
下記のファンドは約25年間実績のあるアクティブ型ファンドの事例です。 25年平均インデックス型が7.8％（グラフ灰色） に対して、 アクティブ型が14.2％（グラフ茶色） と大幅に上回っています 。
つみたてNISA口座開設方法
〈お勧め証券会社〉
・SBI証券（174本 ※ 投資初心者向けの徹底解説 2021年4月現在 ）
・楽天証券（172本 ※ 2021年4月現在 ）
・IFAを通して加入（手続きや商品の相談可能）
〈NISA口座・つみたてNISA口座開設に必要な書類〉
・NISA口座開設届出書
・マイナンバー
・本人確認書類（運転免許証、個人番号カード等）
〈つみたてNISA口座開設の流れ〉
| ※上図③に関して 2019年1月より、税務署の申請結果を待たずに取引ができるようになりました。ただし、他の金融機関で口座がある場合は課税口座扱いとなります。 |
◆証券口座（NISA口座をお持ちの方） 投資初心者向けの徹底解説
既に証券会社でNISA口座をお持ちの方は 、「非課税口座異動届出書（勘定変更用）」 を提出することで済みます。ただし、今年度、既に現行NISAで購入している場合は、変更ができません。
初心者にオススメの投資信託とは？始め方から銘柄の選び方まで徹底解説！
ニッセイTOPIXインデックスファンド" 投資初心者向けの徹底解説 width="700" height="538" /> ニッセイTOPIXインデックスファンド" width="750" height="1350" />
| 運用手法 | インデックス型 （TOPIXとの連動を目指している） |
|---|---|
| アセットクラス （どこの何に投資する？） | 国内株式 |
| 信託報酬 （実質コスト） | 0.1540% |
| つみたてNISAでこの投資信託を選べる金融機関の例 | SBI証券、楽天証券、松井証券、SMBC日興証券、PayPay銀行など |
- ①TOPIX（東証一部上場の全銘柄を対象とする株価指数）に連動することを目指している
- ②日本経済に連動するため、日々のニュースや暮らしの中で値動きが把握しやすい
②【全世界株式】ＳＢＩ・全世界株式インデックス・ファンド（愛称：雪だるま（全世界株式））
| 運用手法 | インデックス型 （FTSE グローバル・オールキャップ・インデックスとの連動を目指している） |
|---|---|
| アセットクラス （どこの何に投資する？） | 全世界株式 |
| 信託報酬 （実質コスト） | 0.1102％ |
| つみたてNISAでこの投資信託を選べる金融機関の例 | SBI証券、楽天証券、松井証券、SMBC日興証券、PayPay銀行など |
- ①日本を含む全世界の株式に分散投資できる
- ②信託報酬が同ジャンル内の最安値クラスながら、直近の運用成績は同ジャンル内の平均より高め
③【バランス型】たわらノーロード バランス（８資産均等型）
| 運用手法 | インデックス型 （各資産クラスの代表的な指数との連動を目指している） |
|---|---|
| アセットクラス （どこの何に投資する？） | バランス型 |
| 信託報酬 （実質コスト） | 0.投資初心者向けの徹底解説 1540% |
| つみたてNISAでこの投資信託を選べる金融機関の例 | SBI証券、楽天証券、松井証券、SMBC日興証券、PayPay銀行など |
- ①これ1つで国内株式、国内債券、先進国株式、先進国債券、新興国株式、新興国債券、国内REIT、先進国REITの8つの資産に投資できる
- ②直近の運用成績を見ると同ジャンルの中ではリターンが高め
投資初心者には「つみたてNISA」の投資信託がおすすめ！
投資信託は「投資のプロが選んだいろいろな投資先の詰め合わせ」のような投資商品です。知識に自信がない人や元手資金が少ない人でも始めやすいため、投資初心者にも人気があります。
CFDとFXの違いとは？特徴と相違点を比較して徹底解説
FX取引の注意点 / 当サイトの内容について
・本記事では、FXを「必ず利益を生む方法」として紹介しているものではございません。FXは自己の責任において行っていただくようお願い致します。
・外国為替証拠金取引は外国為替レート金利の変動により損害を被るリスクがあり投資元本は保証されていません。
・マーケットの相場変動率に比べ投資元本の損益変動率が大きく状況により損失が証拠金額を上回ることもあります。
・スプレッドは指標発表時や相場が急変した際に拡大する場合があります。
・スリッページが発生することで、発注時点に比べ不利な価格で約定する場合もあります。
・市場の流動性が低下していることで、注文がリジェクトされる場合があります。
・本記事で紹介している企業は金融庁の「 免許・許可・登録等を受けている業者一覧」より抜粋しています。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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