不動産投資初心者なら
押さえるべき基本
不動産投資とは、安全性が高く、長期にわたって安定した収入が確保できる有効な資産運用の手段です。 月々のローンを家賃収入を活用して支払うことができるので、普段と変わらない生活をしながらローン残高を減らすことが可能です。
なので、少ない自己資金で取り組むことができる投資手段として、多くの皆さまから選ばれております。
また、ローン完済以降は、入ってくる家賃がすべて「私的年金」扱いとなるので、マンション経営を「もう一つの年金」として考える方が増えています。
不動産投資で収益を得る２通りの方法
インカムゲイン
キャピタルゲイン
銀行にお金を貯めるのは自分のお金。マンションのローンを返済するのは他人が払ってくれるお金。
自己資産を他人資本で構築していける のが、ローンを使った不動産投資です。
物件を複数組み合わせることによって、より効率のいい資産形成ができるのも大きな魅力です。
代表的な「4つ」の不動産投資物件
マンション経営(区分)
マンション経営(一棟)
アパート経営
戸建て経営
不動産投資と他の投資を比較してみよう
リスクとリターンの比較
| ハイリスク・ハイリターン | |
| FX 外国為替証拠金取引 | 為替レートの変動に着目した投資。情勢により大きく変動することもある。 少ない資金でもレバレッジをきかせて大きな投資、取引ができる。 |
| 株式投資 | 変動が大きく、収益が大きいこともあるが、暴落すると大きな損失が出る場合も。 |
| ミドルリスク・ミドルリターン | |
| 不動産投資 | 安定した家賃収入が得られる。資産価値がゼロになることはない。預金・証券に比べ、換金性が低い。 |
| ローリスク・ローリターン | ||
| 債権 | 利回りが確定して安全だが、収益は少ない。 | |
| 預金 | 安全であるが、現在は「マイナス金利」と言われるほどの低金利であり、収益は非常に少ない。 | |
| 保険商品 | 安全性は高いが、低金利の中間配当は減少傾向に。 | |
日経平均株価は、高いときと低いときとではかなりの差があります。それに比べて、家賃相場においてはほとんど変わってないのが現状です。
都心などの大きな開発や交通が便利になるとゆるやかに上昇はしています。 安定を求める方 にはぜひ、都心部の不動産投資をおすすめします。
不動産投資が初心者におすすめな理由
近年はサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。 初心者の方や忙しい方にもおすすめな理由 を見ていきましょう。
専門的な知識やノウハウがなくてもできる
本業に支障をきたさず「副業」ができる
働き方改革の一環として「副業解禁」が注目されています。
サラリーマンの方でも働き方の選択肢が増えてきている一方、副業はしたいけど本業が手一杯で時間がない、という方も多いのが現状です。
不動産経営は基本的に、信頼できる不動産会社に業務を委託します。
株やFXなどのようにこまめに市場を見張る必要がなく、経営のわずらわしい手間がかからない為、忙しく働くサラリーマンでも出来る人気の副業です。
東京日商エステムで不動産投資をされているオーナー様も、半数以上が30代～40代のサラリーマンの方です。
まとまった資金がなくてもできる
自分でリスクをコントロールできる
投資物件は自宅から遠方でもOK
不動産投資の物件選びで最も重要な事は、エリア・立地の選定です。
都心の主要エリアは需要と供給のバランスが保たれ、将来的にも物件の資産価値を保つことが出来ます。
投資物件を探すとき、必ずしもご自身の居住地近くの物件を選ぶ必要はありません。
遠方で現地を確認することが難しい場合でも、エリアのニーズや将来性など、精度の高い情報をパートナーとなる不動産会社から得た上で検討することができます。 投資初心者でも大丈夫
また、物件の管理は管理会社に委託するので、実際に足を運んで何かをする必要がないため、遠方でも三大都市圏など人気エリアでの投資が可能となります。
東京日商エステムでは、全国どこでもお客様のご希望の場所で、納得いくまでご相談可能な 「不動産投資の無料個別相談サービス」 を行っています。
お客様ひとりひとりが抱えている疑問やお悩みに真剣に向き合います。不動産投資をご検討中の方は是非ご利用ください。
初心者の方の不動産投資の始め方
豊富な実績のある不動産会社に相談する
不動産投資を始めるために情報収集をしたいが、仕事が忙しい、信頼できる情報を見分けるのが難しい、という方は 不動産投資の専門家に聞くのが最も手っ取り早い方法です 。専門家であれば、疑問や不安などの相談だけではなく、最新の市場動向や自社で収集したデータなど、自分で調べただけでは手に入らない情報を教えてくれます。また、ひと口に「不動産会社」と言っても、皆一様ではありません。賃貸、売買、開発まで様々な業態があります。不動産投資について相談するのは、不動産投資に特化した会社にしましょう。
さらに言えば不動産投資に特化した会社の中でも、販売して終わりではなく、その後の管理から売却までをトータルで行っている会社をおすすめします。様々な分野での専門家が在籍しているため、幅広い知識を備えています。また、創業年数や実績数は、その分経験やノウハウが蓄積されているという目安になり、会社を選ぶ際の判断基準の一つになります。
セミナーに参加する
当社をはじめ、多くの不動産投資会社では定期的に不動産投資やマンション経営に関するセミナーを開催しています。 セミナーでは専門家から直接教わることができ、最新情報を仕入れることが可能 です。一人で勉強するのが苦手だという方も、大勢で勉強することで集中できるのでおすすめの勉強法です。
自分で情報収集をする
情報サイトや個人のブログなど、ネット上に情報は溢れています。必要な情報だけをうまく収集するのは難しいですが、時間のある方は色々読んでみて大枠をつかむのもよいでしょう。また、 不動産投資の本はひとつのテーマについて体系的に学びやすい のが特徴です。初心者向けから上級者向けまでありますので、最初は初心者向けの本をおすすめします。本によってそれぞれ切り口が異なりますので、自分に適したものをじっくり探しましょう。不動産投資会社から資料を請求してみるのもよいでしょう。どこの不動産会社に相談するか迷っている方は、サービス内容など比較がしやすくなります。
投資信託はじめての投資信託
- 価格変動リスク 運用商品は、経済動向などで日々価格が変動(上昇または下落)するため、お受取金額が投資元本を下回ることがあります。
- 信用リスク 株式や債券を発行している発行体の信用力の変化によって、価格が変動し、株式価格や債券価格が下落し、お受取金額が投資元本を下回ることがあります。
- 為替変動リスク 外貨建て商品の場合、円とドルなどの為替相場の影響によって価格が変動するため、お受取金額が投資元本を下回ることがあります。
- 金利変動リスク 世界の金利は日々変動しています。金利が上昇(低下)すると、債券価格は低下(上昇)するため、お受取金額が投資元本を下回ることがあります。
- 流動性リスク 株式、債券および不動産などを売買する際に、流動性が少ないために不利な条件で換金せざるを得ず、その結果、解約価額の下落要因となり、投資元本を下回ることがあります。
- カントリーリスク 投資対象国・地域における政治・経済情勢の変化により市場に混乱が生じた場合や取引に対して新たな規制が設けられた場合は、基準価額が下落したり、方針に沿った運用が困難となることがあります。
- リートの価格変動リスク リートは証券取引所で売買され、価格は、不動産市況に対する見通しや市場における需給など、さまざまな要因で変動します。リートの価格や配当はリートの収益や財務内容の変動の影響を受けます。リートに関する法制度が変更となった場合、リートの価格や配当に影響を与えることが想定されます。
投資信託の税制、費用、収益分配金
投資信託の税制
- 個別元本や決算時の基準価額によって分配金の内訳が異なります。
- 収益分配金のうち「普通分配金」は20.315％が源泉徴収されます。
- 収益分配金のうち「元本払戻金(特別分配金)」は非課税となります。
- 「元本払戻金(特別分配金)」が支払われた場合は、その金額だけ個別元本および取得価額が減額調整されます。
投資信託の費用
途中換金による有価証券売却等のコストを換金する投資家に負担してもらうものです。 ファンドを解約する際、基準価額より信託財産留保額が差し引かれます。 ※信託財産留保額は、一定の料率(基準価額×●%)で計算されます。 投資初心者でも大丈夫 ファンドによって、差し引かれるものと差し引かれないものがあります。
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その他の体験談
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「株は買ったら放っておけばいい」ってどういうこと！？
～「きんゆう女子。」座談会編 長期投資のメリットを探る～
簡単に言えば景気の大きな波を乗り越えているからですね。今から10年前というとちょうど、いわゆるリーマンショックがあり、そこを乗り越えているファンドは顧客から選ばれているからであって、今後もその傾向は続くと思われます。また、もう一つ理由があります。実は、ファンドの多くは寿命が3年未満だからです。金融機関は、ファンドを買ってもらう度に手数料を得ることができます。つまり、お客さんにはどんどん売って買い替えてもらったほうがいいので、一般的にファンドは短命なのです。
ゆうこ
澤上
一方、弊社のお客様は、我々と歩調を合わせ一緒に歩んでくれています。2～3年で買い替えるのではなく、長期間、投資をしていただいています。
ゆうり
澤上
もちろん売る方もいますが、忘れて持ち続ける方も多いですよ。でもさわかみファンドの場合は、ファンドマネージャーが3500社ほどある上場会社から「本当に伸びる」と判断した会社を選んで運用していますので、その間もしっかりと運用しています。
ケイティ
澤上
そういうことです。それではここからは、投資についてちょっと突っ込んだ話をしていきますね……
後半（３月上旬掲載）に続く…
さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号
加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
【初心者必見】株の買い方は？口座開設から購入までを解説！
2008年のリーマン・ショックでは米国市場が暴落し、2008年9月5日時点で1242.31ドルだったS&P500は、2009年2月27日に735.09ドルを記録しました。そこから徐々に上昇へ転じ、暴落前とほぼ同水準へわずか2年弱で回復しています。リーマン・ショックにより半年ほどで500ドル以上下落しましたが、反対にこのタイミングで買えていれば、やがて500ドルほどの利益が出ていた可能性もあります。
配当狙いならこんな外国株
米国株式では、製薬関連や通信関係の会社に高配当利回りの銘柄が多い傾向があります。
アッヴィという医薬品会社は株価が116.87ドルですが、5.64ドルの配当を得られます。利回りは4.82％ですので、高い配当利回りといえます。
日本でもガソリンスタンドでなじみの深いエクソンモービルも高配当利回り銘柄です。株価は61.28ドル、配当は3.52ドルですので、配当利回りは5.74％となります。
※2社とも株価・配当は2021年12月2日時点
IPO株の買い方
IPO株式は新規上場株式という意味で、すでに上場している銘柄と比べて高い値上がり確率が期待できるというメリットを持ちます。公募に応募して運よく購入の権利を得られれば、上場時にすぐ売ってしまってもキャピタルゲインを得られる可能性が高いです。
もちろん、その会社に成長性を見いだせればすぐに売却せずに中長期の保有を目指すという手もあります。GAFAMやFANG＋のように今やIT業界の顔ともいえる会社も上場時は割安でした。
4.優待株の買い方
ライオンでは、100株以上株式を保有している方は株主優待として、ライオン製品の詰め合わせセットを貰えます。2021年3月はチューブ入り歯みがき粉、歯ブラシ、ボディ用ソープ、洗濯用洗剤、柔軟剤、食器用洗剤でした。
どのぐらい買うか
基本的に多くの企業では株式を1単元100株としており、売買は100株単位で行います。
単元未満株を取り扱っている証券会社では100株未満であっても取引を行えますが、1単元に満たない株主には株主総会の議決に関わる権利はありません。ただし、企業によって1株の保有でも配当を得られる場合もあります。
「割安株」や「成長株」とは
割安株とは、本来の企業の価値に対して低い株価となっている銘柄を指します。こうした銘柄が存在する原因としては、会社自体の知名度が低い、投資家らからの期待があまりないことなどが挙げられます。
会社が良い業績を出すにしたがって投資家らも注目し出し、株を買い始めることで次第に株価も上昇していくことが見込めます。
成長株は、売上や利益が高い水準で成長しており、さらに今後もそれが続くと予想される銘柄です。社会全体で需要のある製品やサービスを提供している銘柄は成長株になりやすい傾向にあります。
既存事業の需要拡大や新たな事業の展開とともにより高い業績となる可能性も含んでおり、株価の値上がりによる利益を得やすい銘柄といえます。
株購入時の3つのポイント
株式投資自体は投資したい銘柄を選び、購入するだけなので難しい作業ではありません。ただし、慣れないうちは注意してほしいポイントがいくつかあります。
株購入時の3つのポイント
- 株購入は最小単元から
- 株が動くときを知っておく
- 株を売るときの基準を決めておく
①株購入は最小単元から
銘柄を取引する際、最低でも1単元（100株）からとなっています。用意する資金は欲しい銘柄の株価に100をかけた額となります。
1株あたりの株価は安く見えても、実際に購入するときは1単元なので思った以上に資金が必要になります。また、株価が100円動いただけでも、評価損益は1万円動きます。
②株が動くときを知っておく
株価はあらゆる要因の影響を受けて上下します。どのような状況で株価が動くのか、あらかじめ知っておくと速報などにすぐ対応できるかもしれません。
例えば金利は重要なファクターです。金利が低下すると会社は借金に対する利息が少なくなり、負担が減ります。また、低金利下では国債への投資もメリットが減るので、資金を国債から引き上げ、株式へ投資しようという動きが増えます。これらが合わさり、一般的に金利低下により株価は上昇する傾向があるといわれています。
③株を売るときの基準を決めておく
資金の損失が心理的な負担となりやすい初心者のうちは株を売る基準をあらかじめ決めておきましょう。
株価が下がり続ける銘柄を大事に持ち続けていても損が増えるばかりなので、ある程度の額に下がって、上がる見込みもない場合には売却します。これは金融用語で損切りと呼ばれています。
損失を抑えるために、損切りの目安となる売値を決めて注文しておくことを損切り注文（逆指値注文）といいます。
例えば、損切りラインを購入額（取得額）よりも5％下がったときと設定して売り注文をする方法があります。このケースでは、購入時の株価が1000円であれば5％の下落、金額でいうと950円になった時点で売れるように注文しておく必要があります。
パーセンテージなどの割合ではわかりにくいといった場合、単純に「○○円まで下がったら売る」という形で損切りラインを決めてもかまいません。どの程度損をしても大丈夫かを考慮して決めましょう。
株式の買い方は？
実際に価格の安い銘柄を買ってみるというのも大切な勉強です。仮に損してしまっても勉強代のつもりで、気軽に取引をしてみましょう。
購入に関するポイント
- 「指値注文」と「成行注文」の違い
- 株を買う流れ
- 取引はいつできる？
- 取引のルールとは
- アプリで株を買う方法
「指値注文」と「成行注文」の違い
株式の売買を成立させるには注文を出さなければなりません。代表的な「指値注文」と「成行注文」について見ていきましょう。
指値注文は株価を指定して注文を出す方法です。例えば「欲しい株が1000円で、900円なら買いたい」というときに900円で指値注文を出します。株価が900円に下がり、さらにこの価格で売りたいと思っている投資家が他にいれば取引が成立します。
成行注文はとにかく今すぐ買いたいというときに使用します。指値注文と異なり、比較的早く売買が完了する分、不利な価格で注文が通ってしまうリスクもあります。
株を買う流れ
株式購入の流れをまとめると、まずは証券口座を開設し、資金を入金します。
銘柄を探すときは身近な会社や好きな会社のものから探し始めるとよいでしょう。
投資先が決まったらいよいよ注文を出します。買い注文を出し、約定するまで待ちましょう。他の投資家の売りたい株価と自分の買いたい株価が一致すれば注文が約定し、その株式を保有することになります。
取引はいつできる？
東京証券取引所では9～15:00で取引可能ですが、11:30～12:30の1時間は休憩時間のため取引できません。この昼休憩の前を前場（ぜんば）、後を後場（ごば）といいます。
また、土日祝、大みそかと正月三が日も開場していないため、取引できないので注意しましょう。
取引のルールとは
東証をはじめとする証券取引所では取引を公平にするため、株式の売買にルールが定めています。
価格優先の原則では、買いならば高い価格が、売りであれば安い価格が優先的に売買されます。そのため、かなり安く買いたいと注文を出してもいつまでも約定しないことがあります。指値注文が長い間約定しないときは価格を見直すとよいでしょう。
時間優先の原則では、同じ価格で多くの注文があった場合、先の注文分が優先されます。すでに10人が1000円で買いたいという指値注文を出していた場合、これから同じ内容で注文してもすでに存在する10人の注文が約定するか取り消されるまでは自分の注文は約定しません。
株式を売買するときの主な注文方法には、｢成行(なりゆき)｣と｢指値(さしね)｣があります。指値注文は、売買の値段及び注文の有効期限を指定して注文する方法です。希望する値段で売買できる反面、値段によっては売買が成立しない場合があります。
引用元：日本証券業協会｜『投資の時間』株式の注文方法にはどんな種類があるの？
一方、成行注文は、売買の値段を指定せず、売買の成立を優先させる注文方法です。ただし、いくらの値段で成立するかは、市場の流れに左右されるので、市場価格の変動が大きい場合には、自分の予想よりも高い（あるいは安い）値段で売買が成立することもあります。
アプリで株を買う方法
現在はスマートフォンでも株式を注文できます。会社ごとにレイアウトは異なりますが、流れはほとんど変わりません。
アプリを起動したらまずログインし、銘柄を検索しましょう。銘柄が決まっていれば銘柄名か証券コードを入力することで表示されます。表示されたものと欲しい銘柄が合っていることを確認し、取引を行います。
おすすめの運用方法は？
ここまでで株式投資の一連の流れは理解できたかと思います。銘柄を購入するところまで理解できたら、次は実際に運用してみましょう。
運用のポイント
- おすすめの運用方法は？
- 長期と短期保有とは？
- 目標株価とは？
- チャートとローソク足
おすすめの運用方法は？
投資手法は短期や中長期など、期間ごとにスタイルが分けられています。
株式投資を始めたばかりの方や時間のあまりない方ならスイングトレードがおすすめです。これは数日から数週間銘柄を保有し続けるスタイルです。
帰宅後に銘柄やチャートを分析し、指値注文を出します。約定後も同じように仕事終わりに相場を確認、必要なら決済注文を出しておけばいいので平日昼間に相場を見られない方に適した手法といえます。
長期と短期保有とは？
株式を長期間保有し続けるトレードスタイルの場合、月や年単位で一つの売買が完結します。時間が長い分、株価変動幅も大きいので予想通りに相場が動けば大きな利益が狙えるでしょう。
ただし、ニュースなどから先を見越さなければならないため、高い精度の予測が求められます。
短期保有は1日のうちにトレードを完結させます。例えば午前中に買い、午後に売る場合などが当てはまります。
この手法は日中ずっと相場を見ているため、平日昼間に時間を取れる方でないと実践できません。しかし、売買を繰り返すので資金効率がよく、中長期のトレードよりも大きな利益を得られる可能性もあります。
目標株価とは？
目標株価は様々な投資家が活用している目安のようなものです。例えばアナリストが「この銘柄は5000円まで上昇しそう」といえば、それが目標株価になります。
チャートとローソク足
チャートは株価の流れを視覚化したもので、値動きを直感的に分析できます。
チャートを読むうえで欠かせないのがローソク足です。1本のローソク足で始値と終値、さらに高値、安値を表しています。
株の売却方法は？
注文が成立して銘柄を保有したら、次は売って損益を確定しましょう。手数料などを考慮し、買値より高い値段を指定して売り注文を出しましょう。その指値で約定できれば利益を得られます。株式投資はこうした一連の流れの繰り返しです。
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