投資方法など、わかりやすく解説

2022 5/17

2021-09-12

画像引用：アクサ生命積極的な資産形成ができる変額保険

不動産投資とは｜基礎知識や仕組みを初心者にもわかりやすく解説

分譲マンションなどの1室のみを購入して、第三者に貸出すことで収益をあげます。マンションの1室の購入なので、投資資金は少額で済みます。また、一カ所の地域に限定せずに、あちらこちらの地域で物件を保有して、運用することができるのもメリットでしょう。
デメリットは、1室単位となるため、空室が出たときは、次の入居者が決まるまでは無収入となることでしょう。また、規模を拡大させるには、物件探しなど時間がかかる傾向にあるため投資効率が悪くなることもあります。

アパートやマンション一棟買い

小規模のマンションやアパート、商業ビルなどを1棟まるごと購入して、1室ずつまたは、1テナントずつ貸出して運用する方法です。1棟となるため初期投資資金が億単位など高額になることが多いのがデメリットです。しかし、一度の投資で大きな資産を得ることができるので、投資効率がよく収益も上げやすくなるでしょう。
1室の投資と違い、分散投資ができないため震災や災害などの被害にあったときは、大きな痛手を受けることになり兼ねません。投資資金も大きくなるので、不動産投資に慣れてからのチャレンジをおすすめします。

1戸建てを購入して、貸出す運用方法です。多くの戸建て投資家は中古で1戸建てを購入します。中古の戸建て住宅は、地域や築年数によっては500万円未満など少額で購入することができ初めての不動産投資でも少ない資金で始めることができます。
中古購入となるので、最低限のリフォームなどが必要となります。また、地域の需要などの見極めをしっかりとおこなわないと空室期間が長くなってしまうので注意が必要です。

シェアハウスや民泊

土地を貸す

保有している土地のみを貸出して運用する方法で「底地投資」と言います。コンビニ事業用地や商業施設所業用地として利用するケースが多いでしょう。土地は劣化することがないため、改修や劣化などといった費用がかからないのがメリットです。
底地には新法・旧法と法律があり、平成4年8月1日に借地借家法が改正されました。それ以前の規定を旧法、それ以降を新法となります。旧法が適用されている土地は、原則土地を貸したら、返してもらうことができません。しかし、大半の土地は旧法が適用されているケースが未だに多く、新法はあまり機能していない状況となります。底地投資を行う場合は、新法と旧法があること、旧法の場合は土地が返ってこないことを念頭において、額を考慮し購入しましょう。

借地権付き物件の建物を貸す

建物の所有を目的として、土地を借りて行う投資方法で「借地権投資」と言います。土地の借地権は所有権の3～4割ほどで購入でき、固定資産税などの税金も不要です。そのため、少額から投資を開始することができます。また、旧法の貸地であれば、よほどのことが無い限りは返還する必要がないため、長期運用が可能です。
借地権物件は立地条件のよいところに多くあるのも利点となりますが、建替えや譲渡などを行う場合は地主の承諾や手数料などが発生します。また、土地としての担保評価が低いので、金融機関などでは融資を受けることができな場合もあります。

他の投資方法との違いと特徴

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人は、自分の考えが明確かつ努力して自力で考え抜ける思考力のある人です。

不動産投資用の物件を購入したり売却したりする際には、耳当たりの良い都合の良いことを言ってくる業者の言葉を受けて、自分で考えて決めていかなければなりません。時には、あてにならない情報も流れてくる中、誰も信じられない環境で行動する可能性もあります。
また、時代は常に変わっていくものですし、すぐに素敵な物件が見つかるわけではありませんので勉強も常に必要です。

そのため、勧められるままに不動産投資物件を購入するのではなく、自分で資料を請求して営業マンから適切に情報を受け取り、周辺の相場やニーズ、社会情勢をしっかりと把握して進めていける人が不動産投資には向いています。

不動産投資を少しでも考えたら、まずは投資物件を比較する！

不動産投資を少しでも考えた初心者におすすめしたいのは、投資プランや投資物件を複数社から取り寄せることです。
取り寄せた複数の投資プランや物件の利回りを比較することで、どのような物件であれば失敗しないか、他にどの条件を満たしていれば自分にとって良い物件かわかってくることでしょう。

投資プランや物件の比較をする際には、投資物件情報の乗っているサイトを眺める手もありますが、そのようなサイトは実際は購入できないおとり物件ばかりのケースもあります。
そのため、おすすめしたい方法はサイトや市場で公に公開されていない、クローズドな情報も取り寄せられる一括プラン比較サービスです。カンタンな質問に答えていくだけで複数の企業から無料で資料を取り寄せられるため、手間や時間をかけることなく不動産投資を始められるでしょう。

不動産投資のメリット

多額の自己資金は必要なく資産にできる

株と異なり現物資産で価値がなくならない

所得税や相続税などを節税できる

不動産投資はやめとけと言われる根拠のリスク

不動産投資はやめとけと言われる理由・リスク

不動産投資ローンの借金リスク

立地や相場を読み違えた空室リスク

火災や地震など災害リスク

家賃下落により収益の出ないリスク

不動産投資の失敗

不動産投資の失敗例

安く投資できる競売物件を購入してしまった

周辺にある1つの企業や大学に依存して投資してしまった

高利回りで収益性に惹かれて失敗してしまった

不動産投資の利回りと費用

不動産投資の利回り

空室割合やランニングコストを含めて算出する場合、空室割合や費用を考慮した年間の家賃収入を不動産の購入価格（投資額）で割り、よりリアルな数字に近づく表面利回りで計算してみましょう。

表面利回りは物件の価値をざっくりと知るには便利ですが、物件の収益性を正確に評価することに向かないものです。
参考程度の数字ではなく、より現実的な数字で確認したい場合は、実質利回りでの確認をおすすめします。

不動産投資で得られる最終的な収益は、家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。
より正確な利回りの確認には、諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を見ると良いでしょう。

不動産投資の初期費用

初期費用

投資物件の購入費
固定資産税など税金
火災保険料など保険料
手数料
管理委託費
通信費や接待交際費などその他
集客の広告費用

不動産投資物件の購入費は、エリアや広さ、築年数など条件次第で異なってきます。
投資物件を賃貸して得られるインカムゲインも、条件が異なれば家賃が変わってくることから異なってくるでしょう。

不動産投資のランニングコスト

ランニングコスト

ローン返済費
減価償却費
固定資産税など税金
火災保険料など保険料
維持管理費・修繕積立金
管理委託費
代行手数料など

不動産投資の経費にできる費用

経費にできる費用

物件の購入費：かかった分
仲介手数料：購入費 × 3% 投資方法など、わかりやすく解説 + 6万円
登録免許税：土地価格 × 2/100 (2021年3月31日までの登記15/1000)
不動産取得税：土地価格 × 3/100 × 1/2 (2021年3月31日までの宅地取得)
印紙税：契約金額により異なる
固定資産税など税金
火災保険料など保険料：15~40万円が目安
維持管理費・修繕費：かかった分
管理委託費：月1～3万
ローン手数料：新築3～7%が目安
建築確認の申請手数料：建築物の床面積により異なる
司法書士の手数料：依頼する司法書士により異なる

不動産投資の始め方

不動産投資物件を探して選ぶ方法
ローンを組んで投資物件を購入する方法

物件選びと探し方

物件の利便性が良い
管理・メンテナンスがしっかりしている
設備や仕様が新しい
物件のあるエリアの地価が高い
入居者目線で物件を選ぶ

インターネットによる検索

不動産会社を通して探す

不動産会社で物件を探すときには、「仲介」と「売主」の2つがあります。仲介は、買主と売主の間に立って契約の仲介をする事です。売主とは、不動産会社が持っている物件を購入する事です。
仲介には、仲介手数料を支払う必要がありますが、売主には、仲介手数料は必要ありません。また、購入した物件になんらかの欠陥があった時は、瑕疵(かし)担保責任という責任を負う制度があります。
仲介購入では、売主が個人のため期間を引渡しから数カ月、または特約にて瑕疵担保責任(※)を負わないなどとするケースが多いようです。しかし、不動産会社から直接購入する売主の場合は、責任期間が最低2年と定められています。そのため、仲介手数料と瑕疵担保責任(※)においては、売主で購入するほうが有利といえるでしょう。

競売物件から探す

競売とは、支払い不能などの理由で金融機関などの債権者が債権回収のために、裁判所を通じてオークション形式で売却を行うことです。以前は、競売と聞くと格安物件というイメージが強かったと思いますが、現在は東京オリンピックの影響もあり、競売価格が高騰しているのでリスクも高くなっています。

不動産投資ローンの利用方法

登記簿謄本
物件概要書
物件情報の書類（公図・住宅地図・販売図面・建物図面・物件写真）
キャッシュフロー試算表
物件取得関連費用概算表
固定資産税評価証明書
取引事例
源泉徴収票・確定申告書

不動産投資物件

不動産投資は小さく始める

物件選びはプラン比較がおすすめ

土地活用比較サイトとは、企業から土地の活用プランを取り寄せられるサービスです。カンタンな情報の入力するだけで、複数の企業から無料で活用プランを取り寄せられます。

投資方法など、わかりやすく解説

ESG投資が注目される理由

ESG投資の概要

ESG投資が拡大した社会的背景

ESG投資が期待される理由

ESG投資の種類

ネガティブスクリーニング

ポジティブスクリーニング

国際規範スクリーニング

ESGインテグレーション

サステナビリティ・テーマ投資

インパクト・コミュニティ投資

企業エンゲージメント

ESG投資のメリット

市場の拡大に期待できる

長期運用でリスクを低減できる

持続可能な社会の実現へ貢献できる

ESG投資を始める方法

株式で投資する

ESGの要素を重視する企業を自分で調べて、個別銘柄へ投資する方法です。個別銘柄への投資は経験が浅いと難しく感じますが、ESGの観点で評価する指数を参考にすると選びやすくなります。例えば、「FTSE Blossom Japan Index」は日本企業のESG総合評価を示す指数です。FTSE Russell社が独自に定めた指標を用いて、企業を評価しています。

債券で投資する

投資信託・ETFで投資する

ESGを重視する企業を中心に構成したファンドを選ぶことで、投資します。投資信託ではCAM ESG日本株ファンド、グローバルESGハイクオリティ成長株式ファンド、グローバルESGバランスファンドなどです。ETFは上場投資信託と呼ばれ、証券取引所に上場している投資信託を指します。銘柄は、アセットマネジメントOneの1498 One ETF ESGなどです。

著者プロフィール

岩崎祐二

投資信託は預金商品ではなく、預金保険の対象ではありません。また、投資元本および収益分配金が保証された商品ではありません。
運用口座（四国アライアンス証券仲介口座）で取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象であり、証券取引口座（銀行口座）で取り扱う投資信託は投資者保護基金の対象ではありません。
投資信託は、値動きのある有価証券等に投資するため、信託財産に組み入れられた株価や債券価格の変動、金利変動、外貨建資産に投資している場合には為替相場の変動などにより、お受取金額が投資元本を下回ることがあります。価格変動要因については、取扱店にお問い合わせのうえ、ご確認ください。
投資信託の運用による収益および損失は、すべてお客さまに帰属します。
投資信託には、購入時手数料【約定金額に対し最高3.85%＜税込み＞】ならびに解約時の信託財産留保額【解約時の基準価額に対し最高0.5%】が必要となり、保有期間中は運用管理費用（信託報酬）【純資産総額に対し最高2.42%＜税込み＞】、監査費用、売買委託手数料、組入資産の保管等に要する諸費用等が信託財産から支払われます。※当該費用の合計額については購入金額や保有期間等に応じて異なりますので表示することはできません。
投資信託には、クーリング・オフの適用はありません。
投資信託をご購入の際は、投資信託説明書（交付目論見書）および目論見書補完書面をお渡ししますので、必ず内容をご確認のうえ、お客さまの判断でお選びください。
投資信託説明書（交付目論見書）および目論見書補完書面は当行の本・支店等にご用意しております。

商号等：株式会社伊予銀行（登録金融機関）
登録番号：四国財務局長（登金）第2号
加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会

商号等：四国アライアンス証券株式会社（金融商品取引業者）
登録番号：四国財務局長（金商）第21号
加入協会：日本証券業協会

【わかりやすく解説】デリバティブ取引とは？先物などの投資商品の種類と失敗しないリスク対策とは

デリバティブ取引

（2）債券を原資産とするデリバティブ取引
債券を原資産とするデリバティブ取引は仕組債と呼ばれ、リバース・フローター債やCMS債など色々な商品がある。たとえばリバース・フローター債は、クーポン（利息）が市中金利とは逆の動きをする仕組債だ。金利低下時に受け取れる利息が増えるため、市中金利の下落を予測する投資家にとっては有効な投資先となる。ただし、予想に反し市中金利が上昇した場合は、受け取れる利息が減少する点には注意が必要だ。なお、金利上昇時には債券価格の下落による含み損が発生するが、満期まで保有すれば満額償還されるため元本割れは避けられる。

（3）株式を原資産とするデリバティブ取引
カバード・ワラントは、株式を原資産とするデリバティブ取引の1つ。原資産を一定の期日（権利行使日）に特定の価格（権利行使価格）で買い付ける権利（コール）もしくは、売りつける権利（プット）を証券化した金融商品だ。権利行使価格と実際の株価の差額や、途中売買による差益を狙って投資を行う。値動きの幅が大きくハイリスク・ハイリターンな商品のため、少額からスタートするとよいだろう。

（4）商品を原資産とするデリバティブ取引
商品先物取引および商品先物オプションは、商品を原資産とするデリバティブ取引の1つ。先物取引とオプション取引の詳細は、2.1.で解説する。

（5）通貨を原資産とするデリバティブ取引

1.3. デリバティブの特徴：取引に制限がある。少額で取引を始められる

1.4. デリバティブの利用方法

・デリバティブ取引の利用法1：ヘッジング
デリバティブ取引の利用方法の1つめは、ヘッジング（リスク回避）だ。投資における一番のリスクは、価格変動による損失の発生ではないだろうか。株価や為替、金利などの将来の動きは、誰も的中させることはできない。そのため、投資した資産が予想外の値動きをすると、損失を被ってしまう可能性があるのである。

・デリバティブ取引の利用法2：スペキュレーション
デリバティブ取引の利用方法の2つめは、スペキュレーション（投機）だ。あくまでも投資方法の1つであるデリバティブ取引は、その売買により利益を狙うことが可能である。デリバティブ取引によるスペキュレーションを行う最大のポイントは、資金効率の良さだ。デリバティブ取引は、少ない元手で大きな取引ができる特徴がある。そのため、投資できる余裕資金が少ない人でも、大きなリターンを狙うことができる。

2. 5種類のデリバティブ取引

2.1. 主なデリバティブ取引

・デリバティブ取引の種類1：先物取引
先物取引とは、「将来のあらかじめ定められた期日」に「特定の商品（原資産）」を「現時点で取り決めた価格」で取引をすること。詳細は、以下のとおりだ。

▽先物取引の特徴

デリバティブ取引の先物取引の特徴	詳細
［1］取引の期日が決まっている	・先物取引は期日内であればいつでも取引できる・期日を過ぎると自動的に決済され、損益が確定する
［2］決済は差金（差額）の受け渡しで行われる	・先物取引の決済は、買建（または売建）価格と転売（または買戻）価格との差額を受け渡して行われる・商品の受け渡しはせず、損益のやり取りのみで取引が成立するため、少額からの投資が可能・買いだけでなく、売りからでも取引が成立する
［3］証拠金（担保）の預託が必要	・商品代金の受け渡しがない先物取引では、証拠金（担保）を預託して取引を行う・証拠金にはレバレッジ効果があるため、少ない元手で大きな額の取引が可能。たとえば最大レバレッジが5倍の場合に10万円の証拠金を預託すると、50万円までの取引が可能となる

・デリバティブ取引の種類2：オプション取引
オプション取引とは、「将来のあらかじめ定められた期日」に「特定の商品（原資産）」を「現時点で取り決めた価格で売買する権利」を取引すること。

▽オプション取引における4つの立場

コール（買い付ける権利	プット（売り付ける権利）
買い手	コールの買い	プットの買い
売り手	コールの売り	プットの売り

・デリバティブ取引の種類3：スワップ取引
スワップ取引とは、「ある一定期間」に渡り「将来のキャッシュフロー」を「交換する」取引のこと。キャッシュフローは、少なくとも約定時に等価であることが前提である。

▽代表的なスワップ取引例と特徴

投資方法など、わかりやすく解説

スワップ取引例	特徴
［1］金利スワップ	・同一通貨間で異なる金利のキャッシュフローを交換する取引・一般的な金利スワップは、固定金利と変動金利で交換される
［2］通貨スワップ	・異なる通貨間で異なる金利のキャッシュフローを交換する取引・取引開始時および満期時に元本の交換が行われる
［3］クーポンスワップ	・通貨スワップの1つだが、元本の交換は行われず、金利部分のみが交換される
［4］エクイティスワップ	・株価と連動したキャッシュフローと、事前に取り決めた金利を交換する取引・元本の交換は行われない

2.2. その他のデリバティブ取引

・デリバティブ取引の種類4：クレジットデリバティブ
クレジットデリバティブは、信用リスク（企業が倒産や破綻する可能性）を対象とするデリバティブ取引だ。従来、債務保証や倒産保険などでヘッジされていたものを国際的に統一し、広く流通可能にしたものがクレジットデリバティブである。

・デリバティブ取引の種類5：天候デリバティブ
天候デリバティブは、気温や降水量、日照時間などの気象変動によって企業が被る収入減に対応するデリバティブ取引だ。契約時に取り決めた気象条件が満たされると、補償金が支払われる。実損発生の有無や損害調査が不要で、比較的スムーズに補償金を受け取れる点が魅力といえるだろう。

3. デリバティブ取引のメリットとリスク

3.1. デリバティブ取引のメリット

・デリバティブ取引のメリット1：少ない資金で多額の取引が可能
メリットの1つめは、少額の証拠金の預託で取引をスタートできる点だ。少額から始められるため、投資予算が少ない人でも始めやすいといえるだろう。

・デリバティブ取引のメリット2：夜間でも取引可能
メリットの2つめは、夜間でも取引が可能な点だ。2021年10月時点におけるデリバティブ取引時間は、以下のとおりだ。

▽デリバティブ取引時間

デリバティブ取引例	取引時間
指数先物／指数オプション	8時45分～15時15分／16時30分～翌朝6時
日経平均VI先物	9時～15時15分／16時30分～9時

・デリバティブ取引のメリット3：価格変動リスクの回避手段になる
メリットの3つめは、1.4.でも触れた現物取引に対するリスクヘッジの効果だ。たとえば、すでに保有している株式の価格が今後下がるかもしれないと考えるなら、先物取引で現在の価格での売りを入れるとよいだろう。そうすることで値下がりにより被った現物株式の損失を先物取引の売りで得た利益によって相殺することができる。

3.投資方法など、わかりやすく解説 2. デリバティブ取引のリスクと失敗しないための対策

・デリバティブ取引のデメリット1：取引内容が高度化しているため内容理解が必須 投資方法など、わかりやすく解説
ここまで説明してきたように、デリバティブ取引は商品や取引によって仕組みが異なる。商品内容をしっかりと確認せずに取引を始めると、思わぬ価格やタイミングで売買が発生し、予想外の損失を被る、といった事態になりかねない。

・デリバティブ取引のデメリット2：大きな損失が発生するおそれがある
デリバティブ取引では、損失が大きくなる可能性には十分に気をつけなければならない。レバレッジをかけた取引では大きなリターンが狙える一方で、投資家の支払い能力を超える大きな損失が発生する可能性もあるのだ。

特定口座年間取引報告書と確定申告についてわかりやすく解説！

特定口座制度

※他の会社の特定口座との相殺や繰越控除などは確定申告が必要となります。

特定口座制度は誰のためのもの？

特定口座年間取引報告書の「特定口座」は、上場株式等の取引などの損益に対して課せられる税金の申告・納税手続きを簡単にする目的で2003年1月から導入された、個人投資家のための制度です。

特定口座の種類

特定口座は1つの証券会社につき1人1口座しか作れません。

先述のように特定口座には「源泉徴収ありの特定口座」と「源泉徴収なしの特定口座」の2種類があり、当該年の最初の株式譲渡（または信用取引の差金決済）・償還及び配当等の受け入れまでに、どちらにするかを選択します。

一度どちらかを選択してしまうと、原則として当該年中は変更できません。

源泉徴収あり	源泉徴収なし
確定申告が不要。	原則、確定申告が必要。
確定申告をしなければ、配偶者控除や扶養控除等の対象となる者の合計所得金額に含まれない。	配偶者控除や扶養控除等の対象となる者の合計所得金額に含まれるため、所得要件を満たさない場合もでてくる。
給与所得者に対する所得税申告の対象外となる場合でも、一律で源泉徴収される。
他の会社の特定口座との相殺や損失の繰越控除を利用する場合は確定申告が必要。

どちらの特定口座を選んでも特定口座年間取引報告書は発行されますが、 「源泉徴収ありの特定口座」を選択した場合、 株式譲渡によって生まれる損益に課せられる税金は、全て証券会社によって源泉徴収により天引きされるため、 確定申告の手続きが不要になります。

「源泉徴収なしの特定口座」を選んだ場合は、 特定口座年間取引報告書を使って自分で確定申告をする必要があります。また、株式譲渡によって生じた所得が合計所得金額に含まれるため、 所得要件のある配偶者控除、扶養控除等の所得控除においては不利となります。

特定口座年間取引報告書とは

証券会社などで作成される特定口座年間取引報告書は、源泉徴収のありなしにかかわらず翌年1月末までに投資家に届き、そして税務署にも提出されます。

下に示した年間取引報告書のひな型は国税庁のHPに掲載されているものです。
下図のように大きく分けて「上場株式等の譲渡損益」と「上場株式等の配当等」の2つが記載されます。これらの所得は、いずれも給与所得、事業所得などの各種所得金額を合計して所得税額を計算する総合課税と異なり、分離して税額を計算するため、「申告分離課税」と呼ばれます。
上場株式等の譲渡損益は、「譲渡価額ー（取得費＋委託手数料等）」で求めます。また、上場株式等の配当等は、上場株式等の利子、配当、収益の分配金などであり、こちらはマイナスになることはありません。

【特定口座年間取引報告書】

特定口座年間取引報告書